观点网深圳今年首个需要积分的盘，不出意料又“日光”了，但也仅为平淡的深圳楼市带来了小小波澜。

6月12日，深圳福田豪宅“网红盘”海德园A区加推房源正式选房，从上午9点开始历经9个小时达成当天售罄，揽金约31亿元。

海德园日光并不意外，一方面该盘是深圳今年首个启动积分摇号销售的项目，启用“积分”来筛选客户也意味着该项目在认筹阶段便已收获较高的认购意向。

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另一方面，较好的学位优势及“倒挂”价格，也进一步推高了项目热度。

值得注意的是，本次海德园A区加推房源的最低入围积分，为三次开盘最低的一次，系52.5分，意味着相较前两次开盘进一步放宽了客群限制。

本次海德园加推为该项目收官房源，位于福田香蜜湖安托山片，东边毗邻着万科臻山府，西边则是困扰安托山多年的混凝土场。

该项目在过去2年间两次开盘，均在当天实现售罄。

早在2021年11月，海德园B区推售181套建面约12至296平米房源，共有504批客户入围冻资，最低入围积分62.2分，首开售罄。

到了2022年5月，海德园A区加推239套建面约143至251平米房源，共吸引686批客户成功登记，入围积分53.5分，二次加推售罄。

观点新媒体了解到，加上本次加推售罄，海德园项目已累计完成三次开盘、三次日光的去化成绩。这也说明，深圳高净值人群的购买力依旧强大，而性价比较高特别是存在与周边二手房倒挂的项目，通常情况下均能录得不错的去化效果。

回到本次海德园A区加推的237套住宅，预售房源位于项目4栋、5栋。此次主推户型面积约为86至161平米，备案均价约12.6万元每平米，单价最高达13.1万元每平米，总价区间则是1049万元-2062万元每套。

在购房者热衷于打新的深圳，海德园第三次加推在前两次“日光”影响下，同样吸引了市场较大关注，认筹阶段共有664批客户成功登记，最低入围积分52.5分。

彼时就有市场消息指出，海德园A区本次加推热度与深圳首个积分盘标签，基本提前锁定了“日光”的去化结果。

回看往年最低入围分数，不难看出海德园“入围分”处于低位，较去年降低了1分，较首开降低了9.7分。这个分数也低于去年的积分盘项目，例如深业中城最低入围61.9分、万丰海岸城59.1分。

自“积分摇号”规则颁布以来，市场上便出现了不少需要“拼积分”的项目。

海德园逐年走低的最低入围分数，也意味着项目降低了上车门槛，扩宽了客户群体，侧面也反映了热度，甚至于深圳购房者对待豪宅的热情也在逐渐降低。

关于海德园A区本次入围分数降低，戴德梁行研究院华南区研究部董事张晓端指出，积分更多反应入围客群的结构有所不同，比如购房记录、是否深户、社保缴纳年限、家庭结构等都影响积分。

她续指，入围积分也与市场成交热度有关，海德园大幅降分是和2021年11月进行对比，彼时新房成交热度走高，好的学区房一房难求，很多买家积极打新。

数据显示，2021年11月深圳新建商品住宅销售面积达48.01万平方米，环比增涨8.82%。

据观点新媒体了解，海德园首开后至今，深圳新建商品住宅月度销售面积均超越48万平方米，今年5月数据则显示，深圳新建商品房成交3389套，面积为33.94万平方米。

海德园“降分”背后，或许是被深圳购房者视为“楼市硬通货”的豪宅也在走向“冷静期”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样赞同这一观点，他指出：“因为二手豪宅挂牌量增加的同时，挂牌价格在降低。对于新推的海德园这种楼盘来讲，肯定存在一定的冲击空间，因此购置豪宅的热情有所下降，相应的积分就会往下走。”

观点新媒体观察到，豪宅市场走冷只是深圳楼市的缩影，随着今年一季度需求集中释放，加之进入传统淡季，5月深圳楼市总体呈持续下滑态势。

根据深房中协数据显示，截至6月1日，深圳二手房挂牌量约16.01万套，环比增加约1.63万套，增幅为10.18%，已保持连续4个月挂牌量增长。当前房源挂盘量的确处于一个相对高位水平，究其原因与市场当前去化节奏放缓，造成了房源积压有关。

挂牌量挤压、销售疲软、价格下滑是目前深圳二手房交易的现状。

乐有家数据显示，5月深圳二手住宅过户2788套，环比下跌13%，与新房相比跌幅较小；过户面积27.4万平米，环比下跌9%。该月成交价格环比跌幅3%，业主让利空间进一步加大。

海德园A区加推之所以能在深圳楼市遇冷中达成热销，与自身存在的“倒挂”属性密不可分。

与海德园毗邻的万科瑧山府二手房近期挂牌均价在13.37万元上下，较上周上涨了2%；与本次加推海德园一手备案均价有着1.27万元倒挂空间，摇中一套最小户型便有最少百万的利润空间，自然吸引着众多购房者争相上车。

但在李宇嘉看来，豪宅同质化倾向严重的当下，虽然大部分价格倒挂项目都获得热销，但还是要看区别于其他竞品的竞争力，比如景观资源、教育配套、物业管理、容积率密度，绿化等等。

尽管高容积率、高密度、高公摊等因素会对住宅项目的得房率、舒适度、私密性、绿化效果等产生影响，但是在土地资源紧张、市场需求大等多种因素影响下，开发商们仍然需要通过提高容积率和密度等手段来满足市场需求。

另据观点新媒体了解，海德园A区占地面积约3.02万平米，建筑面积约17.47万平米，容积率约3.44，相较于近年入市的“三高”新盘，无论是舒适度还是得房率上有着明显提升。

此外，该项目学区配套也是重要加分项之一，尤其初中学位对应的深圳高级中学南校区，是目前深圳最优质的教育资源之一。